Управляющий ООО ЦУП Мубариз Исмаилов: «Мы надеемся, что наблюдения и банкротства «Гринфлайта» не будет»

 

До какого числа планируете закрыть сделку с ООО «Гринфлайт» при благоприятном развитии событий? Сколько дней необходимо для завершения всех юридических мероприятий по закрытию сделки? До конца июля 2016 года укладываетесь?

Все зависит от срока предоставления документов, согласования условий сделки, а также получения согласия дольщиков на смену застройщика. Кроме того, если суд введет наблюдение, то это может отложить совершение сделки на неопределенный срок, так как необходима будет рыночная оценка, согласие временного управляющего, снятие обеспечительных мер и так далее. Наличие обеспечительных мер, наложенных конкурсным кредитором, делает невозможным совершение сделки до момента их отмены. Если процедура не будет введена и сняты обеспечительные меры, то до конца августа 2016 года возможно завершить юридическое оформление сделки.

Какие сейчас существуют препятствия для совершения сделки?

Препятствия изложены выше.

Вам достаточно документов, которые предоставил генеральный директор ООО «Гринфлайт» Олег Лакницкий? Если нет, то каких документов не хватает?

Пока документы, запрошенные 30 июня 2016 года, не предоставлены.

Нужно ли согласие дольщиков на сделку? Если да, то от каждого дольщика или достаточно какого-то процента?

Если сделка до процедуры банкротства, то необходимо стопроцентное согласие дольщиков на сделку. Если сделка проводится после введения наблюдения по правилам статьи 201.15-1 «Особенности урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства» или статьи 201.15-2 «Передача имущества и обязательств застройщика» Закона о банкротстве, то согласие дольщиков и прочих кредиторов не требуется.

Какие юридические обязательства вы несете перед дольщиками нижнего участка, в случае заключения сделки?

Все зависит от того, по какой юридической модели будет проводиться сделка. Вариант А. Если не в процедуре банкротства, то будет уступка земли и передача прав и обязанностей застройщика. При получении согласия на совершение сделки между дольщиком, старым и новым застройщиками будут подписываться соглашения о смене застройщика, в которых будут определены сроки завершения строительства и передачи объектов. Что касается штрафных санкций, то ЦУП не готов к дополнительной финансовой нагрузке, поэтому есть три варианта: 1. штрафные санкции учитываются в стоимости сделки; 2. штрафные санкции оплачивает старый застройщик; 3. дольщики соглашаются на неначисление неустоек. Вариант Б. Если сделка будет проводиться в процедуре банкротства, то там возможен механизм смены застройщика, согласно статье 201.15-1 «Особенности урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства» и статья 201.15-2 «Передача имущества и обязательств застройщика» Закона о банкротстве. В этом случае к новому застройщику переходят обязательства по передаче жилых помещений.

Возможно реализовать открытость и публичность сделки? Земля получается и в собственности дольщиков верхнего участка (между улицами Университетская Набережная и Братьев Кашириных – прим. ред), так как затраты пошли не только на покупку земли, но и на проведение коммуникаций, закладывания фундамента, свай.

Конечно, сделка будет открытой и публичной. Мы стремимся открыто обсуждать все условия сделки, чтобы соблюсти баланс интересов всех сторон. Более того, если она будет проведена до банкротства, то без согласия дольщиков на перемену застройщика сделка невозможна. Если в процедуре банкротства, то там дольщики являются основными участниками процесса и могут контролировать действия арбитражного управляющего и оспаривать его действия, а также решения суда, в случае несогласия. Правительство Челябинской области уделяет большое внимание урегулированию данной ситуации, что обеспечивает дополнительные гарантии для дольщиков.

Ваша компания ведет переговоры сейчас только о покупке земли нижнего участка (между улицей Университетская Набережная и рекой Миасс – прим. ред.)? Или речь идет и о верхнем участке, и о земле под застройку микрорайона «Видный» (за улицей Салавата Юлаева – прим. ред)?

ООО «ЦУП» направил в «Гринфлайт» предложение и о покупке микрорайона «Видный», однако «Гринфлайт» пока готов вести переговоры только по нижнему участку «Академа». ЦУП готов рассматривать и «Видный», но насколько нам известно, эта земля в собственности, в залоге СМП-банка и под арестами, поэтому на сегодняшний день, видимо, «Гринфлайт» не готов к данной сделке.

Возможно ли провести сделку сейчас, до судебного заседания в арбитражном суде 19 июля по введению внешнего управляющего?

Это маловероятно, так как пока мы не получили документов и необходимой информации. Сделка очень сложная и финансово затратная, поэтому мы должны учесть все аспекты, чтобы в дальнейшем исполнить взятые обязательства в полном объеме и в установленные сроки. Мы надеемся, что наблюдения и банкротства не будет, так как текущее руководство «Гринфлайта» заявляет, что предпринимает все необходимые меры для урегулирования вопроса с ООО «ABC-Стандарт», таким образом сроки осуществления сделки в первую очередь зависят от самого «Гринфлайта».

Арифметика сделки

Оплату за нижний участок вы готовы провести единым траншем? Или оплатить частями в течение какого-то времени? Вы можете предоставить график планируемых платежей?

Все будет зависеть от стоимости сделки и переговоров с «Гринфлайтом». Пока говорить о графике преждевременно, но мы заверяем, что активов компании достаточно для приобретения земельных участков. Финансирование обеспечит возможность достройки ваших домов в обозначенные сроки.

В итоге перечисление денежных средств за сделку пойдет в администрацию Челябинской области, или на счет ООО «Гринфлайт», или на спецсчет? Возможно ли перечисление денежных средств на индивидуальные расчетные счета каждого дома верхнего участка?

Если земельные участки будут приобретаться у «Гринфлайта», то денежные средства пойдут на их расчетный счет. Если «Гринфлайт» выйдет в процедуру наблюдения/банкротства, то для целей завершения строительства открывается спецсчет на каждый объект и денежные средства расходуются целевым образом с согласия арбитражного управляющего. Статья 201.8-2 «Специальный банковский счет для финансирования строительства объекта незавершенного строительства».

Озвучьте официальное предложение, которое было отправлено в ООО «Гринфлайт», конечная сумма сделки?

«Гринфлайту» было направлено предложение рассчитать стоимость земельного участка исходя из 4 000 рублей на 1 кв.м. жилой площади в запроектированных домах. Мы определили допустимую финансовую нагрузку на 1 кв.м. будущего жилья, которое можно построить на участке. Для того, чтобы подсчитать стоимость права аренды участков под строительство микрорайонов №4, №5 и №6 (нижний участок – прим. ред) надо определиться с площадью жилья, которое можно там построить. С этим значением все не просто. Так, по условиям аукциона на участке можно было построить не более 375 000 кв.м. жилья, по проекту планировки – 529 410 кв.м., а если считать отдельно по каждому дому, то получится около 590 000 кв.м. Сколько в итоге власти разрешат построить, неизвестно. Мы пошли от максимального значения и перемножив 590 000 кв.м на 4 000 рублей (за 1 кв.м) получили стоимость. Конечная стоимость сделки будет зависеть от количества квадратных метров жилья, возможного к строительству на земельном участке и расходов застройщика на исполнение обязательств перед дольщиками на данном земельном участке.

Критичный вопрос

У вас есть готовый проект застройки нижнего участка? Вы планируете застроить 6-ой микрорайон, или только 4-ый и 5-ый микрорайоны?

При подготовке коммерческого предложения о покупке земельного участка мы опирались план застройки «Гринфлайта», который предусматривал застройку 590 тысяч кв.м. жилья (в том числе по 6-му микрорайону). На совещании, которое было проведено 27 июня 2016 года в правительстве Челябинской области, было предварительно озвучено, что застройка 6-го микрорайона невозможна и максимальная площадь жилья, которое можно построить на нижнем участке «Академа» - 375 тысяч кв.м. Окончательный ответ должна подготовить администрация Челябинска. Данный вопрос для нас является критичным, так как он оказывает наибольшее влияние на рыночную стоимость нижнего «Академа».

-Дома какой серии планируете возвести в нижней части? Какие дома будут построены по проектам ООО «Гринфлайт»?

В первую очередь будут строиться дома, в которых есть дольщики, это все панельные дома, панели будут поставляться Миасским и Челябинским заводами КПД. Начатые дома (их пять – стр. 95, 110, 100, 102, 79) будут строиться по проектам «Гринфлайта», по остальным домам будем смотреть, выбирать проект. Проектные решения монолитных домов будут пересмотрены.

Какие сроки начала и окончания застройки нижней части? Есть четкий план действий? Голословные обещания уже не принимаются.

Первый этап – дома №95, 110, 79 стр. Срок строительства 14 месяцев с момента приобретения прав на застройку участка. Второй этап – дома №100, 102, 77, 81 стр. Срок строительства также 14 месяцев, начало работ через 6-7 месяцев с момента приобретения прав на застройку участка. Третий этап – дома №93, 76, 82, 84 стр. Срок строительства тот же, начало работ через 10-12 месяцев с момента приобретения прав на застройку.

Будет ли качество сданного жилья соответствовать договору долевого участия (ДДУ), которые подписали дольщики? Дома планируете сдать с чистовой отделкой, согласно договору?

Да, качество и параметры жилья будут не хуже тех, что закреплены в ДДУ. Отделка будет стандартная чистовая, если будут какие-то корректировки по сравнению с ДДУ – это будет согласовываться с дольщиками

Каких подрядчиков вы готовы привлечь для достройки домов?

У нас есть большой опыт работы с различными подрядчиками, каждый дом будем рассматривать отдельно и выбирать подрядчика исходя из загруженности подрядчика, из стоимости и качества выполнения работ на предыдущих объектах. Ранее мы работали с большим количеством различных фирм, среди которых «Стронекс», КПДиСК, Миасский завод КПД и другие.

Цель – нижний участок

Какие варианты обмена вы готовы предложить дольщикам, которые не готовы ждать окончания строительства, и на каких условиях? В каких микрорайонах вы готовы предоставить варианты для обмена? Варианты на первичном рынке (ЖК «Тополиная аллея», ЖК «Кировский», ЖК «Манхеттен»), и на вторичном, так же варианты коммерческой недвижимости есть?

Пока решаются принципиальные вопросы о возможности сделки, мы не работали над вопросом обменного фонда. Однозначно можем сказать, что дольщики домов, которых не устроят сроки сдачи, смогут обменять свои квартиры на квартиры в домах с более ранними сроками сдачи. По обмену жилья на другие наши микрорайоны вопрос, на наш взгляд, должен обсуждаться индивидуально, с учетом реальной рыночной стоимости жилья в этих микрорайонах. К детальному обсуждению вопроса будем готовы вернуться после завершения сделки.

Помимо приобретения нижней части «Академ Riverside», рассматриваете ли вы возможность зайти и в верхний «Академ» в качестве инвестора или застройщика? Если вам предложат достраивать верхний участок, вы готовы включиться в работу?

Для ООО «Центр управления проектами» будет достаточно много работы в нижнем «Академе», однако если «Гринфлайт» предложит – мы, возможно, будем готовы включиться в работу и по верхнему участку «Академа».

Рассматриваете ли вы для себя покупку, с целью достройки, отдельных домов верхнего участка?

В настоящее время не рассматриваем. Мы специализируемся на застройке крупных микрорайонов, наши бизнес-процессы больше оптимизированы для масштабных проектов, а не для точечной застройки, поэтому в целом покупка отдельных участков нас не интересует. При этом мы считаем, что денежных средств от реализации активов «Гринфлайта» достаточно для достройки всех домов верхнего «Академа» силами отдельных подрядчиков. Если «Гринфлайт» выйдет к нам с конкретными предложениями об участии в застройке верхнего участка – мы готовы их рассмотреть. У домов верхнего «Академа» разная степень готовности. Мы считаем, что целесообразным было бы в первую очередь закончить дома высокой степени готовности. Если руководство «Гринфлайта» сочтет необходимым обратиться к нам с предложениями об участии в достройке – мы готовы рассмотреть эти предложения.

Источник фото: Деловой Квартал - Челябинск

Александра Говорухина, Telefakt.ru

3 264